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標(biāo)題: 避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價(jià)值以及各版塊價(jià)值分析 [打印本頁(yè)]
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 06:31
標(biāo)題: 避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價(jià)值以及各版塊價(jià)值分析
時(shí)常會(huì)瀏覽，但不經(jīng)常發(fā)言。先開門見(jiàn)山，在可見(jiàn)時(shí)間內(nèi)，西安樓市仍舊具有增值潛力和溢價(jià)空間，西安城運(yùn)可謂正當(dāng)時(shí)。


具體來(lái)說(shuō)，西安的樓市有著穩(wěn)定的價(jià)值基礎(chǔ)，西安當(dāng)下各板塊房產(chǎn)投資價(jià)值排序:主城＞＞西咸新區(qū)。直截了當(dāng)?shù)恼f(shuō)，在只看備案價(jià)不考慮折扣的情況下，相比而言，西咸新區(qū)各新城對(duì)比主城區(qū)已經(jīng)完全失去了增值潛力優(yōu)勢(shì)，提前透支了房產(chǎn)價(jià)值，有些區(qū)域和有些盤透支現(xiàn)象還相當(dāng)嚴(yán)重，因此現(xiàn)階段主城的溢價(jià)空間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西咸新區(qū)。


在主城區(qū)，目前的備案價(jià)可以看作是限價(jià)政策被嚴(yán)格執(zhí)行的結(jié)果，各板塊新房增值潛力排序?yàn)?曲江＝港務(wù)區(qū)＝航天新城＞高新＝二環(huán)周圍板塊＝?jīng)哄保局鞒菂^(qū)其他板塊。

作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 06:33
時(shí)常會(huì)瀏覽，但不經(jīng)常發(fā)言。先開門見(jiàn)山，在可見(jiàn)時(shí)間內(nèi)，西安樓市仍舊具有增值潛力和溢價(jià)空間，西安城運(yùn)可謂正當(dāng)時(shí)。

具體來(lái)說(shuō)，西安的樓市有著穩(wěn)定的價(jià)值基礎(chǔ)，西安當(dāng)下各板塊房產(chǎn)投資價(jià)值排序:主城＞＞西咸新區(qū)。直截了當(dāng)?shù)恼f(shuō)，在只看備案價(jià)不考慮折扣的情況下，相比而言，西咸新區(qū)各新城對(duì)比主城區(qū)已經(jīng)完全失去了增值潛力優(yōu)勢(shì)，提前透支了房產(chǎn)價(jià)值，有些區(qū)域和有些盤透支現(xiàn)象還相當(dāng)嚴(yán)重，因此現(xiàn)階段主城的溢價(jià)空間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西咸新區(qū)。

在主城區(qū)，目前的備案價(jià)可以看作是限價(jià)政策被嚴(yán)格執(zhí)行的結(jié)果，各板塊新房增值潛力排序?yàn)?曲江＝港務(wù)區(qū)＝航天新城＞高新＝二環(huán)周圍板塊＝?jīng)哄保局鞒菂^(qū)其他板塊。



再來(lái)說(shuō)說(shuō)自己，以及為何會(huì)得出以上這個(gè)結(jié)論久。我自己常居外地某一線城市，未到不惑，悅西安論壇也是偶爾來(lái)看一看，甚少發(fā)言，但每看一次就基本會(huì)把最近的更新看完，看看西安有什么新鮮事發(fā)生了或者又有什么新熱點(diǎn)了。由于上個(gè)月時(shí)間在國(guó)外公差了一段時(shí)間，發(fā)現(xiàn)登錄論壇的速度一點(diǎn)也不友好體驗(yàn)太差，也就作罷，這一算下來(lái)已經(jīng)有十幾天沒(méi)看過(guò)論壇的新消息了。這兩天又剛好回到西安，也是借著這個(gè)時(shí)間到處溜達(dá)了一圈，恰逢我表弟在西安買房，就跟著他也是基本轉(zhuǎn)遍了西安的各處樓市熱土，這一趟下來(lái)，感慨頗多。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 06:41
我發(fā)現(xiàn)將近年末歲尾的這段時(shí)間，西安樓市異常熱鬧。恰好剛才瀏覽到一個(gè)說(shuō)各個(gè)新區(qū)和開發(fā)區(qū)的帖子，然后一時(shí)興致，就呱唧呱唧了一大堆。突然覺(jué)得，既然回復(fù)了這么長(zhǎng)的一個(gè)帖子，何不自己開貼，反正作為一個(gè)過(guò)來(lái)人，把自己看到的想到的發(fā)表出來(lái)，沒(méi)準(zhǔn)可以為人參考助人為樂(lè)。先說(shuō)說(shuō)自己在西安的房子吧，總共三套，高新灃惠南路板塊一套100平的的帶指標(biāo)房子無(wú)貸款，經(jīng)開市府板塊一套140的小高層父母在居住貸款已清，最后一套是18年在秦漢的蘭池大道入手了一套上疊，有貸款未清。父母這邊，他們分別在雁翔板塊和廣泰板塊各有一套兩居室在外租，他們還有一個(gè)單位分的城北三居室也是在外租。作為一個(gè)生長(zhǎng)在西安又從這里走出來(lái)的土著，我想我自己對(duì)西安以及西安以外的地方包括從外面再來(lái)審視西安是怎樣一種感覺(jué)這些事情都還是十分了解的。通過(guò)最近陪表弟跑盤（二房）也對(duì)西安不同板塊有了很多新的看法。 我發(fā)現(xiàn)到了年底，西安主城區(qū)調(diào)控加碼，最近去陪表弟看的幾個(gè)盤的控價(jià)都非常給力，無(wú)論是二環(huán)還是高新還是港務(wù)航天曲江，尤其是港務(wù)，因?yàn)閯×慨a(chǎn)業(yè)勾地所以限價(jià)執(zhí)行力度特別好，還有像西二環(huán)，朱宏路二環(huán)內(nèi)這位置萬(wàn)科備案也就1.5w+，能看到備價(jià)權(quán)限移交之后，限價(jià)政策執(zhí)行力度相當(dāng)?shù)轿�。因此現(xiàn)在的情況是，在比較得力的調(diào)控作用下西安主城區(qū)的新房?jī)r(jià)值遠(yuǎn)大于西咸，其實(shí)西咸最好的入手時(shí)間是在18年及以前，我自己本人也是在18年挺進(jìn)了西咸。而西咸在19年下半年開始就已經(jīng)在逐漸透支樓市價(jià)值了。也正因?yàn)檫@個(gè)原因，目前西咸官方已經(jīng)不再公示各樓盤價(jià)格，改由各開發(fā)商自行進(jìn)行公示，這其實(shí)就等于把前段時(shí)間上級(jí)下達(dá)的調(diào)控壓力直接甩出去，撇清干系，同時(shí)也不至于讓媒體過(guò)度解讀，直接讓市去場(chǎng)承擔(dān)價(jià)格和價(jià)值變化（基本都是只漲不跌）的責(zé)任。單就和表弟一同實(shí)地看過(guò)的灃東能金秦漢灃西各新城來(lái)看，其實(shí)際成交價(jià)普遍在備案價(jià)基礎(chǔ)上都有很不錯(cuò)的折扣（個(gè)別樓盤沒(méi)有折扣），可謂高開低走博足了眼球，尤其個(gè)別來(lái)樓盤（就不方便直說(shuō)名字了)，一些房源折扣可以給到8折。但即便西咸普遍都給在一定折扣的情況下，我看到現(xiàn)實(shí)的還是西咸的房?jī)r(jià)仍然透支了未來(lái)一定的上漲空間，因?yàn)槲飨棠壳氨旧聿](méi)有那么大的市場(chǎng)價(jià)值，大家現(xiàn)在所能得到的都是對(duì)未來(lái)的期許，期房+過(guò)度期許，概念加起了杠桿。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 06:43

為什么這么說(shuō)，首先，大的一方面，我們可以看到，西咸的開發(fā)實(shí)際上就是一種攤大餅行為，是直接在西安繞城之外的土地上再將西安城區(qū)延伸擴(kuò)增，打造所謂的“新中心”。但是，西安沒(méi)有攤這個(gè)大餅的硬核本事，無(wú)論是人口還是經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是虹吸輻射的腹地范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是西安的能力可以達(dá)到的，這規(guī)模，即便是北上廣都沒(méi)本事把大餅攤到市中心20公里以外的地方，西安更是連提鞋的能力都不配，我沒(méi)有半點(diǎn)抹黑西安的意思。實(shí)話實(shí)說(shuō)，這距離，放在北京就是順義房山，放在上海就是嘉定松山。更何況攤大餅造城模式早已被證明弊端太多，各地都在轉(zhuǎn)型模式轉(zhuǎn)換思路避免再度走攤大餅老路。還有一個(gè)很顯而易見(jiàn)的問(wèn)題，西咸新區(qū)的面積非常之巨大，跟西安主城區(qū)體量相當(dāng)，但人口規(guī)模也小，而且人口結(jié)構(gòu)也差，人口素質(zhì)偏低，主要都是本地戶籍居民。加之行政上各個(gè)新城和能源金貿(mào)區(qū)又互相相當(dāng)獨(dú)立，各自為政，這就使得原本就薄弱的新區(qū)無(wú)法集中精力把有限的資源集合起來(lái)去集中打造，所以導(dǎo)致新區(qū)的建設(shè)也是這里點(diǎn)綴一下，那里點(diǎn)綴一下，到處撒芝麻，處處都不強(qiáng)。還有一個(gè)很大的詬病是西咸新區(qū)是兩套班子在搞，一區(qū)二主，行政效率自然大打折扣。以上這些因素，導(dǎo)致了西咸新區(qū)根本不適合走搞大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)的路線。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 06:48
下面繼續(xù)細(xì)分，說(shuō)一下西咸的幾個(gè)新城和直管區(qū)，重點(diǎn)說(shuō)一下灃東新城，其他幾個(gè)新城其實(shí)完全可以參考灃東新城來(lái)做比較。灃東有兩個(gè)重點(diǎn)規(guī)劃板塊，科統(tǒng)和昆明池/鎬京遺址板塊。仔細(xì)翻閱了灃東新城的各種規(guī)劃和土地控規(guī)，所有可見(jiàn)核心都是“建設(shè)國(guó)際化大都市主城功能新區(qū)，打造國(guó)際生態(tài)田園都市”，其主要產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)/蓋樓+文旅基建。唯一和產(chǎn)業(yè)能沾點(diǎn)邊的科統(tǒng)，詳細(xì)觀摩過(guò)各種規(guī)劃資料之后發(fā)現(xiàn)純粹也沒(méi)什么正兒八經(jīng)的產(chǎn)業(yè)，什么科技統(tǒng)籌，說(shuō)半天都不知道自己在統(tǒng)籌什么，所有規(guī)劃基本清一色都是空話，沒(méi)有任何可操作性和落地性。不要給我說(shuō)什么501/498的，這就是純純的地產(chǎn)行為，像綠地這種蓋寫字樓跟企業(yè)自己蓋總部大樓完全兩碼事，前者是純粹的商業(yè)房地產(chǎn)行為，頂多也就是打造了一個(gè)城市地標(biāo)建筑，跟所謂的產(chǎn)業(yè)完全不搭邊。再說(shuō)說(shuō)昆明池及鎬京板塊，如果后期這個(gè)片區(qū)能把生態(tài)以及遺址打造起來(lái)的話，還是具有極高人居價(jià)值的，但由于位置偏離核心城區(qū)的，這個(gè)板塊只能承接地緣客戶，所以無(wú)法扛鼎全市。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 06:51
順便查了查灃東今年的經(jīng)濟(jì)情況，70萬(wàn)左右的人口規(guī)模，今年前三季才區(qū)區(qū)GDP90億+，并且增速在西安還特別靠后，人均gdp更是沒(méi)法看，我在想你拿什么追趕超越?嘴巴嗎？對(duì)數(shù)據(jù)沒(méi)概念的人我給你舉個(gè)例子，不說(shuō)高新經(jīng)開這種地方了，也不說(shuō)任何開發(fā)區(qū)了，就比一下經(jīng)濟(jì)發(fā)展不算占優(yōu)勢(shì)的行政區(qū)，就隨便一個(gè)行政區(qū)，比如蓮湖，比如灞橋，也是差不多的人口，四五百，五六百億的經(jīng)濟(jì)總量啊，差了五六倍!!!我只能說(shuō)灃東這地方往后撐死也就一低配版曲江，前提是還要在能搞起來(lái)的情況下。不要杠什么灃東離西安近，挨著主城尤其是挨著高新可以接收高新外溢之類的話，對(duì)不起，高新區(qū)2200億的GDP沒(méi)有一分錢是多余的沒(méi)有一分錢需要外溢。就西安虹吸輻射型的發(fā)展模式來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)這塊，根本沒(méi)什么外溢一說(shuō)，高新自己都不夠吃，要不然西郊雁塔長(zhǎng)安早就外溢了，還能輪到灃東?還用高新自己吃這些地方的地盤?這說(shuō)法就跟北京給河北外溢一樣搞笑。想要高新的產(chǎn)業(yè)給你外溢只有一種可能，除非割地割到高新區(qū)去。所以說(shuō)在這種發(fā)展模式下唯一能外溢的就是置業(yè)需求，也就是說(shuō)房地產(chǎn)能承接一點(diǎn)利好，別的就算了。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 06:53

再簡(jiǎn)單說(shuō)一下能源金貿(mào)區(qū)，能源金貿(mào)區(qū)首先定位規(guī)格不一樣，管委會(huì)直管，也有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，單目前的定位和規(guī)劃其實(shí)就是個(gè)CBD模式，打造一個(gè)以能源金融產(chǎn)業(yè)為重心的中央商務(wù)中心，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，但目前來(lái)說(shuō)其實(shí)現(xiàn)狀極其骨感，除了立起來(lái)了一些空著的辦公樓以外，像樣的總部還沒(méi)落一兩個(gè)。最尷尬的地方就是外企私企及相關(guān)企業(yè)這塊被高新截胡了，央企國(guó)企及相關(guān)企業(yè)這塊被港務(wù)區(qū)截了個(gè)大胡（如果有如果的話，真的適合落到能金)，加之經(jīng)開再分流了一部分，所以能金現(xiàn)狀很慘，還在砸地招企狀態(tài)，這個(gè)萎靡狀態(tài)還要持續(xù)多久不得而知，現(xiàn)在唯一能做的可能就是再盡量蓋樓，能蓋一座是一座，筑巢引鳳終有時(shí)吧。除此之外，能金區(qū)再無(wú)其他清晰定位和規(guī)劃，可謂是現(xiàn)狀很慘。能金的規(guī)劃雖然不算很硬核而且落地又非常地慢，但是拉長(zhǎng)線（非常長(zhǎng)，一時(shí)半會(huì)也說(shuō)不準(zhǔn)）完全可以等，因?yàn)楫吘故俏飨痰暮�，改善大平層的備案價(jià)格目前也就是擦著2w的邊，在實(shí)際成交還有折扣出現(xiàn)的情況下，并沒(méi)有像灃東那樣純粹離譜特別多。其實(shí)灃東的房?jī)r(jià)支撐除了非常依賴高新的置業(yè)需求外溢以外，能金是否可以做起來(lái)對(duì)灃東樓市影響也非常大。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 06:56

再簡(jiǎn)單說(shuō)兩句灃西，灃西是有明確產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的一個(gè)新城（言下之意并不是灃東的房地產(chǎn)支柱型或能金的半個(gè)房地產(chǎn)支柱型)，但是所謂的硬科技這東西落地兌現(xiàn)會(huì)更為漫長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性不夠精細(xì)言外之意書面泛泛的東西太多，可操作性不強(qiáng)。

秦漢（西邊偏離西安的部分有制造業(yè)引進(jìn)，但于房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)太多意義)其實(shí)非常類似于灃東，涇河的話沒(méi)有什么主心骨，說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是房地產(chǎn)。

所以，細(xì)數(shù)一番，5個(gè)新城+1個(gè)直管區(qū)，4個(gè)半靠房地產(chǎn)支撐，1個(gè)半有明確產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，但落地堪憂。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 06:58

下面大致說(shuō)一下優(yōu)先推薦幾個(gè)一類增值潛力區(qū)域的原因。這幾個(gè)區(qū)域是曲江新區(qū)，國(guó)際港務(wù)區(qū)和航天基地。這三個(gè)基本上常年在霸榜西安市的千人搖，這也說(shuō)明了群眾的眼光是雪亮的，大家都在用腳投票。首先，這三個(gè)地方作為優(yōu)選投資區(qū)域有一個(gè)最主要原因也是共同原因，就是西安強(qiáng)有力的限價(jià)因素。在嚴(yán)格現(xiàn)價(jià)的背景下，這三個(gè)區(qū)域的新房?jī)r(jià)格被壓制在一個(gè)了非常低的區(qū)間，并且都和周邊二手房?jī)r(jià)形成了倒掛，曲江就不必多說(shuō)了，有人可能說(shuō)國(guó)港和航天基地“年齡太小”，二手房存量很小，交易量更小。但小不是代表沒(méi)有，國(guó)港的楓林九溪和航天的英郡年華的高層掛價(jià)都在1.6w—1.7w，而且這些二手房跟同區(qū)域的新盤相比又不是什么知名大品牌，位置在本區(qū)域也不占優(yōu)，就這已經(jīng)是肉眼可見(jiàn)的四五千的掛價(jià)差。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 07:01
第二，曲江已經(jīng)非常成熟，人居價(jià)值自然不必多說(shuō)。國(guó)港和航天有一個(gè)相似的地方就是發(fā)展速度極其快，區(qū)別是航天起步較早，目前已經(jīng)初具規(guī)模，港務(wù)區(qū)基本上是有一大片藍(lán)圖在描繪之中，國(guó)港的建設(shè)速度簡(jiǎn)直可以用每日一變來(lái)說(shuō)。這兩個(gè)開發(fā)區(qū)前三季度的GDP增速分列西安第一第二，第三是高新，這三個(gè)可謂是西安今年的經(jīng)濟(jì)三駕馬車。國(guó)港和航天的常住人口相比其他區(qū)域來(lái)說(shuō)非常少，因此人均GDP在西安也是前列，現(xiàn)在也是在加足馬力大力虹吸人口，航天的GDP今年有望突破300億，比灃東人口一半還少很多，經(jīng)濟(jì)規(guī)模卻是其將近3倍!而且航天城的學(xué)校醫(yī)院交通路網(wǎng)等基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)成型，環(huán)境也是非常棒，不輸曲江浐灞。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 07:03
下面重點(diǎn)說(shuō)一下港務(wù)區(qū)。說(shuō)實(shí)話，這個(gè)地方在18年之前并沒(méi)有引起過(guò)我的太多注意，也沒(méi)有刻意去深仔深挖一下國(guó)港的前世今生。直到今年各種熱搖之下去仔細(xì)了解了一下港務(wù)區(qū)，真的非常震驚。



國(guó)際港務(wù)區(qū)的背書方太過(guò)于強(qiáng)大，都是一些閃瞎我的雙眼的操作。國(guó)港絕對(duì)是西安親兒子，而且是中省市三級(jí)的親兒子，產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通全都是大手筆，不是國(guó)家隊(duì)親自出馬就是對(duì)標(biāo)國(guó)家級(jí)，而且是前所未有的速度，對(duì)標(biāo)的是雄安速度。像奧體這項(xiàng)目，一開始是國(guó)家送給陜西的大禮包，陜西省在申辦成功十四運(yùn)之后，一開始是浐灞和灃東在爭(zhēng)相對(duì)接，但國(guó)際港務(wù)區(qū)后來(lái)居上，摘得頭牌，可見(jiàn)有多不一般。而且，后面港務(wù)區(qū)還會(huì)有一所top3的名校引進(jìn)，而且敲黑板劃重點(diǎn)，是公辦，這就意味著是學(xué)區(qū)!就這手筆，西安還真沒(méi)出現(xiàn)過(guò)，任何一個(gè)開發(fā)區(qū)短時(shí)間內(nèi)直接撬動(dòng)五大名校里面的三所，這種行政力量，不是港務(wù)區(qū)管委會(huì)就能辦到的，就想想背后的背書方有多強(qiáng)大了吧。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 07:05
（關(guān)于教育我要著重說(shuō)幾句，因?yàn)樵谒泻头慨a(chǎn)相關(guān)的配套里面，這個(gè)要素它太過(guò)于重要�？赡苡腥苏f(shuō)，現(xiàn)在到處都是名校+，到處都是貼牌。作為一個(gè)專門做了調(diào)研功課的人明確告訴你，說(shuō)這話只能說(shuō)你太無(wú)知了�？梢院煤萌チ私庖幌乱呀�(jīng)落戶的鐵一中陸港學(xué)校，來(lái)了哪些人，誰(shuí)在管理，誰(shuí)在帶隊(duì)，誰(shuí)在當(dāng)老師，重點(diǎn)去看一下今年第一次空降招生的錄取分?jǐn)?shù)線，直接吊打市內(nèi)許多五大名校之外的二類名校。而且鐵一中今年的高考成績(jī)已經(jīng)全省第二力壓高新一中，鐵一中濱河在西安僅次于五大，爬到老六蓋過(guò)了西安中學(xué)，作為一個(gè)初中行知高中交大附中的畢業(yè)生負(fù)責(zé)人的講一句，鐵一中這幾年真的是太猛了，不得不服，無(wú)論是本部國(guó)際部還是濱河，打造一個(gè)就成名一個(gè)。后面國(guó)港還要引進(jìn)的某個(gè)前三名校的辦學(xué)模式和鐵一中陸港學(xué)校如出一轍，所以一旦引入，到時(shí)候又是一波某某搖，你懂的，妥妥的，目前綠城全運(yùn)村，西安人已經(jīng)在用腳投票證明了，腳最誠(chéng)實(shí)。）
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 07:07
再說(shuō)說(shuō)國(guó)港的定位和背書方，為什么國(guó)港能拿下奧體，憑什么讓它去帶動(dòng)全運(yùn)會(huì)這背后2600多億的投資。
眾所周知，西安這幾年發(fā)展變化非常的大，因?yàn)橼s上了最大的一個(gè)政策機(jī)遇，就是一帶一路，為什么能頻繁空降浙系和外系領(lǐng)導(dǎo)，使得西安可以牽一發(fā)而動(dòng)全身一下盤活起來(lái)，還是因?yàn)椤澳愣摹保驗(yàn)椤澳愣摹本驮谠谡汩}起步的。西安在一帶一路這個(gè)高地政策的加持下，后面到底能不能突圍，最主要就是看國(guó)際港務(wù)區(qū)能不能做起來(lái)，特別是臨港經(jīng)濟(jì)臨港產(chǎn)業(yè)臨港制造，港務(wù)區(qū)學(xué)習(xí)對(duì)標(biāo)的是現(xiàn)在上海浦東新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)自貿(mào)臨港片區(qū)。現(xiàn)在的情況就是上面給政策，下面地方zf也非常能心領(lǐng)神會(huì)，省市zf兩級(jí)傾心傾力這么在打造，港務(wù)區(qū)要是做不起來(lái)，那代表西安也就是江郎才盡的水平了。說(shuō)白了質(zhì)疑港務(wù)區(qū)其實(shí)就等同于質(zhì)疑西安，如果不看國(guó)港的未來(lái)等于也沒(méi)必要看好西安這座城市的城運(yùn)和未來(lái)。說(shuō)真的，如果還沒(méi)去過(guò)港務(wù)區(qū)，有動(dòng)嘴皮子的那兩下功夫其實(shí)完全可以親自去現(xiàn)場(chǎng)觀摩一趟，絕對(duì)驚掉下巴，我一土著還從來(lái)沒(méi)在西安的土地上見(jiàn)過(guò)有這樣的場(chǎng)面發(fā)生過(guò)，說(shuō)實(shí)話那場(chǎng)面生生給我“嚇尿了😂😂😂”
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 07:09
所以以后但凡有人在說(shuō)什么全運(yùn)一開完，港務(wù)就涼涼了，港務(wù)沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，灃東定位高有產(chǎn)業(yè)，港務(wù)產(chǎn)業(yè)只有體育和物流，這時(shí)候你就認(rèn)要清這種非蠢即壞的嘴臉（一般都是賣房的利益香關(guān)人士，因?yàn)橘u西咸的房傭金很高而且不限購(gòu)，最容易零門檻入坑）。然后用這篇貼子狠狠的打那些忽悠的臉，告訴他全國(guó)都19個(gè)新區(qū)了，搞批發(fā)似的真不稀罕，基本上到處都是，連蘭州也有貴州也有，真實(shí)情況是灃東新城真沒(méi)什么產(chǎn)業(yè)支撐，主要產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)+挖湖文旅，讓他知道港務(wù)區(qū)才是實(shí)打?qū)嵁a(chǎn)業(yè)支撐，全運(yùn)興城，讓他明白什么叫真正的國(guó)家級(jí)定位的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 07:09

最后，再度回題。有新房置業(yè)需求，如果是以投資為目的，記住西安主城＞＞西咸新區(qū)
主城新房投資順序:
第一梯隊(duì)  曲江 港務(wù) 航天
第二梯隊(duì)  高新（盡量避開高價(jià)地塊） 浐灞（同樣盡量避開高價(jià)地塊）  泛二環(huán)
第三梯隊(duì)  其他板塊
作者: 格拉斯哥    時(shí)間: 2020-11-20 07:49
分析有些道理，但結(jié)論完全錯(cuò)誤。
西安沒(méi)有能力撐起那么多片區(qū)，最多撐起一個(gè)高新。
西咸二元化領(lǐng)導(dǎo)，但還是省上主導(dǎo)。不太相信省上能發(fā)展起整個(gè)西咸，但撐得起其中的灃東灃西。而這倆地方多屬原西安地盤，西安也樂(lè)于加成。
綜合看，未來(lái)最有潛力的還是灃東灃西以及高新三期。不能確信它們都能成功，但若這仨不成功，別的更沒(méi)戲！
作者: 社會(huì)主義接班人    時(shí)間: 2020-11-20 08:04
本帖最后由 社會(huì)主義接班人 于 2020-11-20 11:02 編輯

部分認(rèn)同，產(chǎn)業(yè)這塊純屬LZ自己在腦補(bǔ)，不過(guò)實(shí)地跑盤好過(guò)嘴強(qiáng)王者，聊這么多還是挺有價(jià)值的，有心了
作者: Dkbds    時(shí)間: 2020-11-20 09:19
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作者: 王nono    時(shí)間: 2020-11-20 09:23
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作者: Dkbds    時(shí)間: 2020-11-20 09:23
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作者: timer    時(shí)間: 2020-11-20 09:24
還沒(méi)看下面，預(yù)感你要被噴。
作者: xjg    時(shí)間: 2020-11-20 09:28
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作者: 灞刀    時(shí)間: 2020-11-20 09:37
人家在西咸有投資，你擱這兒噴西咸？樓主保重
作者: 希賢水京    時(shí)間: 2020-11-20 09:39
西咸新區(qū)吊打曲江高新，三年房?jī)r(jià)可到4w，不信看著吧你們這些城墻里的老西安人
作者: 蘭迪奧頓    時(shí)間: 2020-11-20 09:39
港務(wù)區(qū)就是明年的全運(yùn)會(huì)，全運(yùn)會(huì)后，會(huì)不會(huì)跟世園會(huì)一樣涼涼。。。。畢竟離主城不近。目前就業(yè)機(jī)會(huì)高新還是多，天天3號(hào)線始發(fā)到終點(diǎn)，人也罩不住啊。
作者: bear.1986    時(shí)間: 2020-11-20 09:39
這.....你要被噴慘，其他先不說(shuō)，西咸不做限價(jià)其實(shí)是害了自己，購(gòu)買人群完全不同，有居住需求的剛需太少，會(huì)導(dǎo)致很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)西咸常住人口都上不去。對(duì)于新城來(lái)說(shuō)會(huì)很傷
作者: 唯堅(jiān)    時(shí)間: 2020-11-20 09:40
航天是真的潛力股，這一點(diǎn)贊同！
目前航天的房?jī)r(jià)基數(shù)也比較低。
不清楚的來(lái)看一看走一走就知道了。
作者: 梧桐樹下好乘涼    時(shí)間: 2020-11-20 09:40
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作者: 灼見(jiàn)    時(shí)間: 2020-11-20 09:43
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作者: 故土情深    時(shí)間: 2020-11-20 09:44
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作者: kaifu    時(shí)間: 2020-11-20 09:45
要不是港務(wù)區(qū)太遠(yuǎn)了，我也想買港務(wù)區(qū)的
作者: 故土情深    時(shí)間: 2020-11-20 09:49
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作者: zthslj    時(shí)間: 2020-11-20 09:50
說(shuō)的挺好，有真材實(shí)料，觀點(diǎn)相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同。
作者: 蘭迪奧頓    時(shí)間: 2020-11-20 09:52
不過(guò)樓主說(shuō)的有一定道理，也許將來(lái)港務(wù)區(qū)超過(guò)高新也不是不可能。。。不過(guò)短期來(lái)看，貌似毫無(wú)可能
作者: AircraftK2    時(shí)間: 2020-11-20 09:53
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作者: 希賢水京    時(shí)間: 2020-11-20 09:56
Dkbds 發(fā)表于 2020-11-20 09:19
讓我想起抖音上一個(gè)讓我說(shuō)的屁都不放，把我拉黑的。不是老郭哦！老郭拉黑我已經(jīng)很久。這個(gè)是最近的。反正是東郊北郊盛產(chǎn)噴子。我很好奇，從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)西咸長(zhǎng)篇大論，評(píng)價(jià)什么浐灞啊，港務(wù)區(qū)的，可是抖音啊。隔壁論壇，還有這里充斥著一批噴西咸的東郊北郊人！誰(shuí)能告訴我這是為什么呢利益？還是.......！

說(shuō)的太多了
作者: 我就是我    時(shí)間: 2020-11-20 09:58
第一陣營(yíng)，高新三期CID，灃東重點(diǎn)區(qū)域，曲江。第二陣營(yíng)，航天，浐灞，經(jīng)開。第三陣營(yíng)，灃西，城內(nèi)剩余的邊角料，長(zhǎng)安大學(xué)城。第四陣營(yíng)，空港，涇河，秦漢，高陵和臨潼地鐵沿線。
作者: 希賢水京    時(shí)間: 2020-11-20 09:58
本人購(gòu)入兩套西咸房產(chǎn)，身體力行持續(xù)看好，不信3年后看
作者: yility    時(shí)間: 2020-11-20 09:58
非常感謝樓主對(duì)家鄉(xiāng)的關(guān)心和熱愛(ài)，能寫這么多字絕對(duì)是真愛(ài)，在這個(gè)論壇基本沒(méi)見(jiàn)過(guò)這么長(zhǎng)的帖子，耐心的全部看完了，下來(lái)該發(fā)表個(gè)人意見(jiàn)了哈哈哈哈！對(duì)樓主的論述結(jié)合結(jié)論，只認(rèn)同航天城這一項(xiàng)，航天也是本人非常看好的版塊，至于其他的分析，只能說(shuō)完全不同。未來(lái)5-10年，西安的版塊價(jià)值①高新軟件新城+三期CID②高新1期2期和曲江1期2期③灃東灃西+能源金貿(mào)④經(jīng)開區(qū)+航天，剩下的浐灞、港務(wù)和城內(nèi)基本差不多。說(shuō)句不厚道的話，全運(yùn)會(huì)奧體中心那一堆場(chǎng)館加起來(lái)的影響力都不如西安國(guó)際足球中心，懂足球的人自然懂。其次開發(fā)商不傻，最近幾年屢次新高的地價(jià)和樓面價(jià)的地塊在哪兒：第一名高新CID，第二名軟件新城，第三第四和后續(xù)的基本都在這些地方。樓主要注意一個(gè)基本事實(shí)：短期看地價(jià)樓面價(jià)，長(zhǎng)期看產(chǎn)業(yè)和高素質(zhì)人口聚集，所以不要被港務(wù)區(qū)的瘋狂基建所迷惑。祝樓主工作愉快，�；丶铱纯�
作者: kaifu    時(shí)間: 2020-11-20 10:07
港務(wù)區(qū)把幾個(gè)總部搶過(guò)去真的不厚道，前幾天西安的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃里，這些企業(yè)產(chǎn)業(yè)本應(yīng)該放在灃東的
作者: 興興    時(shí)間: 2020-11-20 10:09
老哥不錯(cuò)，5套房，沒(méi)給西安土著丟人
作者: River1    時(shí)間: 2020-11-20 10:11
樓主有心了，航天城確實(shí)是個(gè)潛力股，不要被港務(wù)區(qū)現(xiàn)在的基建所迷惑，過(guò)2年樓主可以去看下科統(tǒng)和CID的基建
作者: winwin    時(shí)間: 2020-11-20 10:12
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作者: winwin    時(shí)間: 2020-11-20 10:13
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作者: 王小奇    時(shí)間: 2020-11-20 10:16
樓主講一下長(zhǎng)安大學(xué)城區(qū)域，這一片目前新開的樓盤不多，換挺貴的
作者: T00T    時(shí)間: 2020-11-20 10:21
666666
作者: 夜提    時(shí)間: 2020-11-20 10:22
這論壇都是投資西咸的炒房客，看看點(diǎn)贊多的評(píng)論，心疼樓主一秒鐘。
作者: 故土情深    時(shí)間: 2020-11-20 10:26
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作者: yf0104150157    時(shí)間: 2020-11-20 10:27
還好我買灃東的時(shí)候才1w，哈哈
作者: Dkbds    時(shí)間: 2020-11-20 10:27
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作者: 故土情深    時(shí)間: 2020-11-20 10:27
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作者: thinten    時(shí)間: 2020-11-20 10:38
不看好港務(wù)區(qū)
作者: kaifu    時(shí)間: 2020-11-20 10:51
故土情深 發(fā)表于 2020-11-20 10:26
奧體16年的時(shí)候規(guī)劃在金貿(mào)區(qū)，后來(lái)不也改過(guò)去了，西安把東北當(dāng)親兒子，可惜兒子不爭(zhēng)氣。

西咸扯皮，都是陜西人民的罪人
作者: 秦流云    時(shí)間: 2020-11-20 10:51
最穩(wěn)還是高新，別的炒不起來(lái)。而且炒房子現(xiàn)在也有風(fēng)險(xiǎn)。
作者: 繁影    時(shí)間: 2020-11-20 10:56
簡(jiǎn)單一句話，剛需看東北，改善看西南。哪里都能起來(lái)，就看時(shí)間和收益多少。
作者: 小太陽(yáng)0811    時(shí)間: 2020-11-20 10:59
西安未來(lái)是航天、高新三期、軟件新城
作者: winwin    時(shí)間: 2020-11-20 11:02
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作者: 故土情深    時(shí)間: 2020-11-20 11:04
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作者: 陳曦先生    時(shí)間: 2020-11-20 11:16
我看曲江和高新最房子最有潛力。曲江配套成熟，居住環(huán)境其它區(qū)域不可比擬，人文環(huán)境更不用說(shuō)非常好，對(duì)人的成長(zhǎng)大有裨益；高新是產(chǎn)業(yè)聚集地，有產(chǎn)業(yè)就有人氣，有人氣就有市場(chǎng)。是想在高新上班首先選著是在高新買房吧，如果你每天上班有近三個(gè)小時(shí)的時(shí)間在路上，你不覺(jué)得疲勞嗎？幸福感何而來(lái)？
作者: 清渭東流    時(shí)間: 2020-11-20 11:24
陳曦先生 發(fā)表于 2020-11-20 11:16
我看曲江和高新最房子最有潛力。曲江配套成熟，居住環(huán)境其它區(qū)域不可比擬，人文環(huán)境更不用說(shuō)非常好，對(duì)人的成長(zhǎng)大有裨益；高新是產(chǎn)業(yè)聚集地，有產(chǎn)業(yè)就有人氣，有人氣就有市場(chǎng)。是想在高新上班首先選著是在高新買房吧，如果你每天上班有近三個(gè)小時(shí)的時(shí)間在路上，你不覺(jué)得疲勞嗎？幸福感何而來(lái)？

A區(qū)域房?jī)r(jià)從2萬(wàn)5漲價(jià)到3萬(wàn)，B區(qū)域房?jī)r(jià)從1萬(wàn)漲價(jià)到1.5萬(wàn)。A區(qū)域漲幅25%，B區(qū)域漲幅50%，投資客會(huì)去選B區(qū)域的去投資，因?yàn)锽區(qū)域這才叫潛力。A區(qū)域只能叫實(shí)力。
作者: winwin    時(shí)間: 2020-11-20 11:25
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作者: 夜提    時(shí)間: 2020-11-20 11:25
Dkbds 發(fā)表于 2020-11-20 10:27
哦。都是投資客應(yīng)該經(jīng)常發(fā)帖說(shuō)別的地方不好啊�？墒堑降资悄男┑胤饺艘惶熳蛔≌焯鰜�(lái)，攻擊西咸呢智者西咸這么爛房?jī)r(jià)還高的不行，你們應(yīng)該高興讓他們賠死啊！為什么總要把臉伸出來(lái)讓人打。你們覺(jué)得你們地方好，多買幾套投資就好了。何必這樣呢！我真是想不通，既然你們這么無(wú)私的都替他人操心了。做個(gè)平常心的人就這么難嗎？

我可沒(méi)攻擊西咸呀，別慌啊，沒(méi)說(shuō)西咸不好。
作者: 夜提    時(shí)間: 2020-11-20 11:27
故土情深 發(fā)表于 2020-11-20 10:27
都是也包括你么，成年人說(shuō)話要嚴(yán)謹(jǐn)？

倒也不用咬文嚼字回復(fù)我，看你們這點(diǎn)贊量害怕
作者: winwin    時(shí)間: 2020-11-20 11:28
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作者: winwin    時(shí)間: 2020-11-20 11:30
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作者: Dkbds    時(shí)間: 2020-11-20 11:31
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作者: 夜提    時(shí)間: 2020-11-20 11:34
Dkbds 發(fā)表于 2020-11-20 11:31
我慌啥！現(xiàn)在社會(huì)傻子太少！心里男盜女娼。滿口為他人好，整天給別人講仁義道德的圣母太多了。我沒(méi)有說(shuō)你啊

姑且你不懂什么叫指桑罵槐吧，但是你這回復(fù)偏離主題了啊，怎么就社會(huì)現(xiàn)象道德倫理了。好好說(shuō)話。
作者: 曉月臨窗近    時(shí)間: 2020-11-20 11:47
夜提 發(fā)表于 2020-11-20 10:22
這論壇都是投資西咸的炒房客，看看點(diǎn)贊多的評(píng)論，心疼樓主一秒鐘。

我侄子在港務(wù)區(qū)的一家企業(yè)上班，平時(shí)上班時(shí)住港務(wù)區(qū)的員工宿舍，空閑時(shí)間經(jīng)常在港務(wù)區(qū)周邊四處轉(zhuǎn)，對(duì)港務(wù)區(qū)也算很熟悉了。去年初下手買房了，買在了灃東，今年7月份把港務(wù)區(qū)的工作辭了，在高新找了份工作，開車上班30分鐘左右時(shí)間。
作者: 落戶西安    時(shí)間: 2020-11-20 11:51
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作者: 落戶西安    時(shí)間: 2020-11-20 11:58
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作者: kaifu    時(shí)間: 2020-11-20 11:59
落戶西安 發(fā)表于 2020-11-20 11:58
草灘呢

懸 沒(méi)有一個(gè)地鐵規(guī)劃
作者: 無(wú)名氏    時(shí)間: 2020-11-20 12:08
kaifu 發(fā)表于 2020-11-20 11:59
懸 沒(méi)有一個(gè)地鐵規(guī)劃

沒(méi)有地鐵規(guī)劃就懸嗎？高鐵新城草灘板塊你應(yīng)該是沒(méi)了解過(guò)，最近的幾次土地拍賣就知道了。
作者: winwin    時(shí)間: 2020-11-20 12:09
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作者: Dkbds    時(shí)間: 2020-11-20 12:11
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作者: 希賢水京    時(shí)間: 2020-11-20 12:22
Dkbds 發(fā)表于 2020-11-20 10:27
哦。都是投資客應(yīng)該經(jīng)常發(fā)帖說(shuō)別的地方不好啊�？墒堑降资悄男┑胤饺艘惶熳蛔≌焯鰜�(lái)，攻擊西咸呢智者西咸這么爛房?jī)r(jià)還高的不行，你們應(yīng)該高興讓他們賠死�。槭裁纯傄涯樕斐鰜�(lái)讓人打。你們覺(jué)得你們地方好，多買幾套投資就好了。何必這樣呢！我真是想不通，既然你們這么無(wú)私的都替他人操心了。做個(gè)平常心的人就這么難嗎？

同意啊 我灃東買了兩套也沒(méi)見(jiàn)賠死啊，主城區(qū)都是窮人沒(méi)必要跟他們見(jiàn)識(shí)
作者: 希賢水京    時(shí)間: 2020-11-20 12:25
陳曦先生 發(fā)表于 2020-11-20 11:16
我看曲江和高新最房子最有潛力。曲江配套成熟，居住環(huán)境其它區(qū)域不可比擬，人文環(huán)境更不用說(shuō)非常好，對(duì)人的成長(zhǎng)大有裨益；高新是產(chǎn)業(yè)聚集地，有產(chǎn)業(yè)就有人氣，有人氣就有市場(chǎng)。是想在高新上班首先選著是在高新買房吧，如果你每天上班有近三個(gè)小時(shí)的時(shí)間在路上，你不覺(jué)得疲勞嗎？幸福感何而來(lái)？

曲江有啥產(chǎn)業(yè) 能和灃東比？
作者: Dkbds    時(shí)間: 2020-11-20 12:25
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作者: 鳳十君    時(shí)間: 2020-11-20 12:26
樓主的理論支撐下北二環(huán)成功和高新并駕齊驅(qū)，龍首原向錦業(yè)路看齊，大興妥妥的比行政中心強(qiáng)啊
作者: Dkbds    時(shí)間: 2020-11-20 12:28
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作者: hahahahaha    時(shí)間: 2020-11-20 12:40
在這個(gè)論壇你敢看不上灃東，現(xiàn)在加上了灃西，分分鐘被懟死。
作者: 沐水辰    時(shí)間: 2020-11-20 12:42
經(jīng)開在市政府搬過(guò)去現(xiàn)在也只能排老三，港務(wù)區(qū)可以參考一下，更遠(yuǎn)，更偏。而且樓主最好思考一下浐灞也是住宅區(qū)，港務(wù)區(qū)也是住宅區(qū)，不知道您的未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向除了物流還有什么？大貨云集的地方，未來(lái)必是中央豪宅居住區(qū)！
作者: 照照    時(shí)間: 2020-11-20 14:50
曲江你得說(shuō)清楚是一期還是二期，用曲二的千人搖熱度對(duì)應(yīng)曲一的人居環(huán)境成熟有點(diǎn)牽強(qiáng)，曲二潛力有，但是你不能拿它對(duì)標(biāo)曲一。港務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)有但是結(jié)構(gòu)單一，房?jī)r(jià)會(huì)有短暫的爆發(fā)期但是上限不高，其實(shí)現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)透支了部分未來(lái)預(yù)期
作者: 照照    時(shí)間: 2020-11-20 14:52
為什么港務(wù)能從短短兩年從不到一萬(wàn)的價(jià)格到現(xiàn)在的一萬(wàn)三左右，就是因?yàn)轭A(yù)期，這個(gè)漲幅也不算小了。
作者: sldc    時(shí)間: 2020-11-20 14:54
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作者: 照照    時(shí)間: 2020-11-20 15:00
航天在今年年中以前在這個(gè)論壇上出現(xiàn)的次數(shù)并不多，為何現(xiàn)在大家對(duì)它這么有信心，之前沒(méi)有？還有高新三期，在大量拍地以前幾個(gè)人了解這塊的規(guī)劃，眼里只有大西安新中心。因?yàn)橹安涣私猓襟w宣傳的不多，其他片區(qū)也是如此，你只是基于你了解的信息做了一個(gè)排序，那些不知道的呢。
作者: ddflt    時(shí)間: 2020-11-20 16:59
Dkbds 發(fā)表于 2020-11-20 09:19
讓我想起抖音上一個(gè)讓我說(shuō)的屁都不放，把我拉黑的。不是老郭哦！老郭拉黑我已經(jīng)很久。這個(gè)是最近的。反正是 ...

過(guò)分啊，你這一棍打一片，不要太絕對(duì)。
作者: ddflt    時(shí)間: 2020-11-20 17:03
希賢水京 發(fā)表于 2020-11-20 09:39
西咸新區(qū)吊打曲江高新，三年房?jī)r(jià)可到4w，不信看著吧你們這些城墻里的老西安人

這個(gè)吹的更兇，哪個(gè)區(qū)能10年造個(gè)高新二期，我就服
作者: ddflt    時(shí)間: 2020-11-20 17:09
蘭迪奧頓 發(fā)表于 2020-11-20 09:39
港務(wù)區(qū)就是明年的全運(yùn)會(huì)，全運(yùn)會(huì)后，會(huì)不會(huì)跟世園會(huì)一樣涼涼。。。。畢竟離主城不近。目前就業(yè)機(jī)會(huì)高新還是 ...

還是有懂行的；港務(wù)估計(jì)還要一個(gè)波浪，畢竟北部重裝有經(jīng)開，高新還是扛把子。高新原來(lái)要外溢灃東，結(jié)果搞了個(gè)高新三期，灃東又要緩緩，池子旁邊如果打通高新交通，做個(gè)后花園，小曲江也不錯(cuò)啦。
作者: ddflt    時(shí)間: 2020-11-20 17:13
bear.1986 發(fā)表于 2020-11-20 09:39
這.....你要被噴慘，其他先不說(shuō)，西咸不做限價(jià)其實(shí)是害了自己，購(gòu)買人群完全不同，有居住需求的剛需太少， ...

明白人，這波投資人可以看看浐灞的先例，后人會(huì)感謝你們的貢獻(xiàn)。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 19:17
omg這么嗎，剛從在外慢吃完飯，想著上來(lái)準(zhǔn)備看看今天西安有什么新消息，我的天，看來(lái)今天貼子回復(fù)都?jí)蚩吹牧�，我還以為這種一時(shí)興來(lái)的長(zhǎng)篇大論會(huì)石沉大海呢，看來(lái)真是小覷論壇的常住人口數(shù)量啊。平時(shí)真不經(jīng)常上，也就是看。這架勢(shì)看來(lái)最近要忙著回復(fù)帖子了。。。。一把汗
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 19:23
故土情深 發(fā)表于 2020-11-20 09:49
主城價(jià)值大于西咸這個(gè)我認(rèn)可，但是把港務(wù)放到曲江后面，大于高新，那就真是不要臉了！

你跟我說(shuō)的完全是兩碼事。就好比我說(shuō)的是速度，你在討論里程�？辞鍢�(biāo)題和結(jié)論，我是說(shuō)的是各板塊投資價(jià)值排序，不是指房子值多錢。投資為目的驅(qū)動(dòng)的置業(yè)需求，懂嗎？我討論的核心，說(shuō)接地氣點(diǎn)就叫漲幅，說(shuō)不通俗點(diǎn)就好比市盈率。論點(diǎn)論證論據(jù)，都寫的明明白白，你連論點(diǎn)都沒(méi)搞清楚。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 19:28
社會(huì)主義接班人 發(fā)表于 2020-11-20 08:04
本帖最后由 社會(huì)主義接班人 于 2020-11-20 11:02 編輯

部分認(rèn)同，產(chǎn)業(yè)這塊純屬LZ自己在腦補(bǔ)，不過(guò)實(shí)地跑盤好過(guò)嘴強(qiáng)王者，聊這么多還是挺有價(jià)值的，有心了

對(duì)，如果是以投資為目的的，買房不僅一定要親力親為，而且一定要做足功課。只是我這次只是陪跑而已。關(guān)于產(chǎn)業(yè)，不是我腦補(bǔ)而是我看到的和查到的。當(dāng)然，太過(guò)于久遠(yuǎn)的東西我不討論，沒(méi)有人有這個(gè)能力預(yù)見(jiàn)未來(lái)，就跟剛生個(gè)孩子一樣，你真不知道他20年后是個(gè)什么樣的人。一個(gè)道理，對(duì)不?所以我只說(shuō)我能看得到的東西。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 19:31
kaifu 發(fā)表于 2020-11-20 09:45
要不是港務(wù)區(qū)太遠(yuǎn)了，我也想買港務(wù)區(qū)的

自住的話，一定要考慮通勤因素。所以太遠(yuǎn)就不能考慮。但如果是以投資為目的的話，港務(wù)區(qū)就屬于雖遠(yuǎn)不偏。至少目前來(lái)說(shuō)這里的房產(chǎn)是一個(gè)良好的投資標(biāo)的。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 19:35
故土情深 發(fā)表于 2020-11-20 09:49
主城價(jià)值大于西咸這個(gè)我認(rèn)可，但是把港務(wù)放到曲江后面，大于高新，那就真是不要臉了！

您這素質(zhì)可真夠“高”的，還沒(méi)搞清楚說(shuō)的是什么。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 19:36
yf0104150157 發(fā)表于 2020-11-20 10:27
還好我買灃東的時(shí)候才1w，哈哈

恭喜。你是哪年入手的灃東的哪個(gè)片區(qū)，但這入手價(jià)應(yīng)該在被窩里偷偷笑吧。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 19:42
xjg 發(fā)表于 2020-11-20 09:28
換馬甲了嗎

你在逗我？你不說(shuō)我都想不到這塊，大丈夫身正不怕影子斜，明人不做暗事。難道這里面還有人一人多號(hào)，您這是此地?zé)o銀三百兩嗎？
作者: Eleking    時(shí)間: 2020-11-20 19:52
持續(xù)看好港務(wù)區(qū)，非常有后勁的一個(gè)新區(qū)，時(shí)間會(huì)證明一切，最多8個(gè)月后就會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)基本的輪廓，到時(shí)回頭再來(lái)驗(yàn)證當(dāng)下的判斷和論點(diǎn)也不遲。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 20:04
yility 發(fā)表于 2020-11-20 09:58
非常感謝樓主對(duì)家鄉(xiāng)的關(guān)心和熱愛(ài)，能寫這么多字絕對(duì)是真愛(ài)，在這個(gè)論壇基本沒(méi)見(jiàn)過(guò)這么長(zhǎng)的帖子，耐心的全部看完了，下來(lái)該發(fā)表個(gè)人意見(jiàn)了哈哈哈哈！對(duì)樓主的論述結(jié)合結(jié)論，只認(rèn)同航天城這一項(xiàng)，航天也是本人非常看好的版塊，至于其他的分析，只能說(shuō)完全不同。未來(lái)5-10年，西安的版塊價(jià)值①高新軟件新城+三期CID②高新1期2期和曲江1期2期③灃東灃西+能源金貿(mào)④經(jīng)開區(qū)+航天，剩下的浐灞、港務(wù)和城內(nèi)基本差不多。說(shuō)句不厚道的話，全運(yùn)會(huì)奧體中心那一堆場(chǎng)館加起來(lái)的影響力都不如西安國(guó)際足球中心，懂足球的人自然懂。其次開發(fā)商不傻，最近幾年屢次新高的地價(jià)和樓面價(jià)的地塊在哪兒：第一名高新CID，第二名軟件新城，第三第四和后續(xù)的基本都在這些地方。樓主要注意一個(gè)基本事實(shí)：短期看地價(jià)樓面價(jià)，長(zhǎng)期看產(chǎn)業(yè)和高素質(zhì)人口聚集，所以不要被港務(wù)區(qū)的瘋狂基建所迷惑。祝樓主工作愉快，�；丶铱纯�

感謝耐心閱讀，最近就在西安，西安是根，肯定會(huì)常�；貋�(lái)看的。話說(shuō)我只是一時(shí)興起沒(méi)想著要寫這么多，我還以為這種論文式枯燥乏味的貼子會(huì)石沉大海呢，沒(méi)料想論壇有這么常駐人口，小瞧了哈哈。

可能你沒(méi)看清我說(shuō)的意思，我說(shuō)的是各個(gè)板塊新房的投資價(jià)值排序，不是指各個(gè)板塊值多錢。你所列舉的很多地方比如高新1高新2，曲江1經(jīng)開1基乎都是不出新貨的區(qū)域。第二，如果你通篇閱讀了貼子，那你應(yīng)該看到我所列舉的所有論據(jù)和論證過(guò)程。論影響力暫不討論，可能每個(gè)人的見(jiàn)解不同，亞洲杯在球迷眼里絕對(duì)是盛世，而且是國(guó)際賽事。我這里討論的是對(duì)經(jīng)濟(jì)對(duì)城市基建對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的拉伸提升作用。10個(gè)城市共同舉辦的亞洲杯，就建設(shè)一個(gè)場(chǎng)管，平均每個(gè)場(chǎng)地也就踢幾場(chǎng)，是一個(gè)典型的體育賽事，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用完全屬于“辦完就涼涼”型。而全運(yùn)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用完全不在一個(gè)數(shù)量級(jí)上，這點(diǎn)我就不細(xì)敘，西安這次是3000億級(jí)別的帶動(dòng)，整個(gè)城市全方位的提升改造，這點(diǎn)你如果有興趣可以參考一下之前承辦辦城市。關(guān)于房產(chǎn)這塊，我只能說(shuō)，等你參考完其他城市，比如北京廣州天津南京杭州濟(jì)南沈陽(yáng)等等，這些奧體板塊沒(méi)有一個(gè)是不是房產(chǎn)高價(jià)區(qū)域，有些甚至是最高價(jià)區(qū)域。關(guān)于高價(jià)地問(wèn)題，高低價(jià)肯定對(duì)應(yīng)高房?jī)r(jià)，但高房?jī)r(jià)跟高溢價(jià)完全是兩碼事，而且高低價(jià)通常都會(huì)嚴(yán)重遏制溢價(jià)空間。
作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 20:23
winwin 發(fā)表于 2020-11-20 11:02
昨天剛好開車把灃西灃東能源和港務(wù)跑了一圈，目前經(jīng)開高新能源灃東秦漢各一套商品房，家里老城區(qū)兩套單位福利房，樓主18年買的上疊應(yīng)該是萬(wàn)科理想城吧，我在那買了套偽洋房，文保問(wèn)題確實(shí)耽誤了發(fā)展，不過(guò)出門就是地鐵，醫(yī)院和學(xué)校都不錯(cuò)，還是繼續(xù)看好的。市府板塊不知道你買的哪，我是早年買的萬(wàn)科金域華府，收房的時(shí)候一片荒蕪，現(xiàn)在也繁華起來(lái)了。不知道你鐘意港務(wù)為啥沒(méi)買，我是覺(jué)得這名字就不像個(gè)生活的地方，實(shí)地看除了奧體沒(méi)啥亮點(diǎn)，而且全運(yùn)我也沒(méi)啥興趣，所以排除了。至于灃東那邊貴且不限價(jià)，是因?yàn)楣俜綄?duì)住宅品質(zhì)有要求，和主城區(qū)比只能說(shuō)各有特點(diǎn)，需求和目標(biāo)客戶不一樣，而且主城區(qū)品質(zhì)好的更貴啊。不是想反駁你什么，每個(gè)人想法不一樣，就是借題談下自己觀點(diǎn)

這么多人恢復(fù)，終于看到有一個(gè)實(shí)際操盤的了。但你應(yīng)該也沒(méi)全程看完帖子吧。
對(duì)，是萬(wàn)科理想城，你是哪年買的，你買洋房的時(shí)候是多錢，1w2還是1w5？你
今年是不是也收房了？經(jīng)開的是風(fēng)景御園的純板樓。

作者: hotbilar    時(shí)間: 2020-11-20 20:25
清渭東流 發(fā)表于 2020-11-20 11:24
A區(qū)域房?jī)r(jià)從2萬(wàn)5漲價(jià)到3萬(wàn)，B區(qū)域房?jī)r(jià)從1萬(wàn)漲價(jià)到1.5萬(wàn)。A區(qū)域漲幅25%，B區(qū)域漲幅50%，投資客會(huì)去選B區(qū)域的去投資，因?yàn)锽區(qū)域這才叫潛力。A區(qū)域只能叫實(shí)力。

終于有個(gè)個(gè)明白人了�？戳四敲炊嗷貜�(fù)，我的第一感覺(jué)就像是大部分人教育程度不夠



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