避免入坑，淺談大西安房產投資價值以及各版塊價值分析

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下面大致說一下優(yōu)先推薦幾個一類增值潛力區(qū)域的原因。這幾個區(qū)域是曲江新區(qū)，國際港務區(qū)和航天基地。這三個基本上常年在霸榜西安市的千人搖，這也說明了群眾的眼光是雪亮的，大家都在用腳投票。首先，這三個地方作為優(yōu)選投資區(qū)域有一個最主要原因也是共同原因，就是西安強有力的限價因素。在嚴格現價的背景下，這三個區(qū)域的新房價格被壓制在一個了非常低的區(qū)間，并且都和周邊二手房價形成了倒掛，曲江就不必多說了，有人可能說國港和航天基地“年齡太小”，二手房存量很小，交易量更小。但小不是代表沒有，國港的楓林九溪和航天的英郡年華的高層掛價都在1.6w—1.7w，而且這些二手房跟同區(qū)域的新盤相比又不是什么知名大品牌，位置在本區(qū)域也不占優(yōu)，就這已經是肉眼可見的四五千的掛價差。

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第二，曲江已經非常成熟，人居價值自然不必多說。國港和航天有一個相似的地方就是發(fā)展速度極其快，區(qū)別是航天起步較早，目前已經初具規(guī)模，港務區(qū)基本上是有一大片藍圖在描繪之中，國港的建設速度簡直可以用每日一變來說。這兩個開發(fā)區(qū)前三季度的GDP增速分列西安第一第二，第三是高新，這三個可謂是西安今年的經濟三駕馬車。國港和航天的常住人口相比其他區(qū)域來說非常少，因此人均GDP在西安也是前列，現在也是在加足馬力大力虹吸人口，航天的GDP今年有望突破300億，比灃東人口一半還少很多，經濟規(guī)模卻是其將近3倍!而且航天城的學校醫(yī)院交通路網等基礎建設已經成型，環(huán)境也是非常棒，不輸曲江浐灞。

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下面重點說一下港務區(qū)。說實話，這個地方在18年之前并沒有引起過我的太多注意，也沒有刻意去深仔深挖一下國港的前世今生。直到今年各種熱搖之下去仔細了解了一下港務區(qū)，真的非常震驚。



國際港務區(qū)的背書方太過于強大，都是一些閃瞎我的雙眼的操作。國港絕對是西安親兒子，而且是中省市三級的親兒子，產業(yè)、教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通全都是大手筆，不是國家隊親自出馬就是對標國家級，而且是前所未有的速度，對標的是雄安速度。像奧體這項目，一開始是國家送給陜西的大禮包，陜西省在申辦成功十四運之后，一開始是浐灞和灃東在爭相對接，但國際港務區(qū)后來居上，摘得頭牌，可見有多不一般。而且，后面港務區(qū)還會有一所top3的名校引進，而且敲黑板劃重點，是公辦，這就意味著是學區(qū)!就這手筆，西安還真沒出現過，任何一個開發(fā)區(qū)短時間內直接撬動五大名校里面的三所，這種行政力量，不是港務區(qū)管委會就能辦到的，就想想背后的背書方有多強大了吧。

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（關于教育我要著重說幾句，因為在所有和房產相關的配套里面，這個要素它太過于重要�？赡苡腥苏f，現在到處都是名校+，到處都是貼牌。作為一個專門做了調研功課的人明確告訴你，說這話只能說你太無知了�？梢院煤萌チ私庖幌乱呀浡鋺舻蔫F一中陸港學校，來了哪些人，誰在管理，誰在帶隊，誰在當老師，重點去看一下今年第一次空降招生的錄取分數線，直接吊打市內許多五大名校之外的二類名校。而且鐵一中今年的高考成績已經全省第二力壓高新一中，鐵一中濱河在西安僅次于五大，爬到老六蓋過了西安中學，作為一個初中行知高中交大附中的畢業(yè)生負責人的講一句，鐵一中這幾年真的是太猛了，不得不服，無論是本部國際部還是濱河，打造一個就成名一個。后面國港還要引進的某個前三名校的辦學模式和鐵一中陸港學校如出一轍，所以一旦引入，到時候又是一波某某搖，你懂的，妥妥的，目前綠城全運村，西安人已經在用腳投票證明了，腳最誠實。）

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再說說國港的定位和背書方，為什么國港能拿下奧體，憑什么讓它去帶動全運會這背后2600多億的投資。
眾所周知，西安這幾年發(fā)展變化非常的大，因為趕上了最大的一個政策機遇，就是一帶一路，為什么能頻繁空降浙系和外系領導，使得西安可以牽一發(fā)而動全身一下盤活起來，還是因為“你懂的”，因為“你懂的”就在在浙閩起步的。西安在一帶一路這個高地政策的加持下，后面到底能不能突圍，最主要就是看國際港務區(qū)能不能做起來，特別是臨港經濟臨港產業(yè)臨港制造，港務區(qū)學習對標的是現在上海浦東新區(qū)的經濟發(fā)動機自貿臨港片區(qū)�，F在的情況就是上面給政策，下面地方zf也非常能心領神會，省市zf兩級傾心傾力這么在打造，港務區(qū)要是做不起來，那代表西安也就是江郎才盡的水平了。說白了質疑港務區(qū)其實就等同于質疑西安，如果不看國港的未來等于也沒必要看好西安這座城市的城運和未來。說真的，如果還沒去過港務區(qū)，有動嘴皮子的那兩下功夫其實完全可以親自去現場觀摩一趟，絕對驚掉下巴，我一土著還從來沒在西安的土地上見過有這樣的場面發(fā)生過，說實話那場面生生給我“嚇尿了😂😂😂”

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所以以后但凡有人在說什么全運一開完，港務就涼涼了，港務沒有產業(yè)，灃東定位高有產業(yè)，港務產業(yè)只有體育和物流，這時候你就認要清這種非蠢即壞的嘴臉（一般都是賣房的利益香關人士，因為賣西咸的房傭金很高而且不限購，最容易零門檻入坑）。然后用這篇貼子狠狠的打那些忽悠的臉，告訴他全國都19個新區(qū)了，搞批發(fā)似的真不稀罕，基本上到處都是，連蘭州也有貴州也有，真實情況是灃東新城真沒什么產業(yè)支撐，主要產業(yè)就是房地產+挖湖文旅，讓他知道港務區(qū)才是實打實產業(yè)支撐，全運興城，讓他明白什么叫真正的國家級定位的國家級開發(fā)區(qū)。

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最后，再度回題。有新房置業(yè)需求，如果是以投資為目的，記住西安主城＞＞西咸新區(qū)
主城新房投資順序:
第一梯隊  曲江 港務 航天
第二梯隊  高新（盡量避開高價地塊） 浐灞（同樣盡量避開高價地塊）  泛二環(huán)
第三梯隊  其他板塊

格拉斯哥

分析有些道理，但結論完全錯誤。
西安沒有能力撐起那么多片區(qū)，最多撐起一個高新。
西咸二元化領導，但還是省上主導。不太相信省上能發(fā)展起整個西咸，但撐得起其中的灃東灃西。而這倆地方多屬原西安地盤，西安也樂于加成。
綜合看，未來最有潛力的還是灃東灃西以及高新三期。不能確信它們都能成功，但若這仨不成功，別的更沒戲！