被鐵路公園造就的城北金腰帶，為什么能擔當西安新IP

悅西安

城市發(fā)展的慣性，往往讓人忽略身邊最熟悉的地方。比如以往的城北區(qū)域，存在感相比于高新、曲江等熱土并不算高，但時代偏愛突圍者，真正的變量，往往出其不意。

城北的團結片區(qū)，正是這樣的變量。不是憑空爆紅，而是隨著一條鐵路的重構、一座公園的貫通、一組新項目的密集落地，逐漸完成了城市認知的更新。從沉寂的工業(yè)記憶，到高頻登場的時興熱詞，一條城市生活走廊正在被構建。

紅旗鐵路公園的雖遲但到

當外界再次把目光投向這片區(qū)域，不只是看到了市場動向，更看見了一個新IP的輪廓，它從城市肌理中生長，也在生活日常中找到立足，成為新的社會焦點。

曾經的紅旗鐵路，是城市地圖上存在感比較低的區(qū)域，且界面形態(tài)在外界眼中似乎已成定局，難有新意。但如今，隨著長度約8公里紅旗鐵路公園的加入，這條沉默中軸被重新定義為主城生活的新走廊。

紅旗鐵路公園范圍示意（圖左對應北方向）

從公園的整體規(guī)劃來看，紅旗鐵路片區(qū)總用地達9.02平方公里，涵蓋未央團結片區(qū)、大明宮遺址區(qū)及新城區(qū)等重點板塊，整體投資約9億元。其核心區(qū)域——59.8萬㎡的城市綠廊，已經構建了以景觀綠化、步道系統(tǒng)、人行天橋、市政管網為一體的綜合性城市公園。

它不僅是一次物理層面的重構，更是一場城市生活內容的注入——通過“三商八驛”與“八大主題圈層”的布局，紅旗鐵路公園已經構建好了15分鐘生活圈全覆蓋體系。

從紅旗文化體驗區(qū)、綠色運動區(qū)、露營茶咖社交區(qū)，到鄰里市集共享區(qū)，不同圈層將承載多元消費場景與社區(qū)服務功能，連同滑板場、影像館、太極廣場等設施，共同構筑“全齡友好”的主城公共空間。

紅旗鐵路公園一角

在不到一年的運營期內，紅旗鐵路公園的商業(yè)氛圍迅速顯現(xiàn)，目前已引入Tim's咖啡、林熙小館、炙獸烤肉、庫迪咖啡、蜜雪冰城、第二現(xiàn)場足球酒吧、麥當勞等多品類商戶，首批總招商面積超過7000㎡，不斷優(yōu)化傳統(tǒng)公園商業(yè)的經營模式。

但對于團結片區(qū)而言，這個全新IP的養(yǎng)成，需要的不僅是一個偉大的“縱深”，更需要以公園為枝干，配套節(jié)點為脈絡，帶動周邊城市生態(tài)的有機兌現(xiàn)：

·大中型商業(yè)綜合體實現(xiàn)“零”的突破，如2024年底交付的龍湖西安未央天街，填補了行政中心以東、浐灞灣區(qū)以西的商業(yè)空白，讓團結片區(qū)的日常消費需求有了現(xiàn)實承載；

·高品質教育體系迎來重量級參與者，在先期投用的團結實驗學校（高新一中教育聯(lián)合體“名校+”成員學校）之外，愛知中學也宣布簽約，共同刷新整個團結片區(qū)的教育勢能；

·城市資源的持續(xù)就位，包含地鐵10號線、未央金融中心、北辰高架等等，無不從交通、經濟、產業(yè)等層面彼此串聯(lián)......

龍湖西安未央天街

同時還有綠城這種極富前瞻視野，且持續(xù)重倉城市高能板塊的共建者，也在刷新這片熱土所能孕育的生活意義，讓主城高品質人居革新的序幕在這里啟幕，用全城視野、重點布局的共振邏輯，加速團結片區(qū)構成一套完整的“公園+教育+商業(yè)+交通+居住”的生活閉環(huán)。

這同樣意味著，團結片區(qū)中“生態(tài)金腰帶”的價值，最終需要用與之匹配的人居作品來承接。而最了解該如何讓生活和綠野共生的，莫過于以品質見長的綠城，位于“公園首排”的綠城·綠汀芳菲，便實現(xiàn)了這一暢想，讓推窗即景、下樓即園的零距離公園生活成為現(xiàn)實。

自此，片區(qū)更新的意義就不止于環(huán)境改善，更在于打破空間格局、拉通片區(qū)動線，并最終讓城北區(qū)域成長為城市更新與公共服務重構的共同樣本。

城北生活場景的平行時空

如果說紅旗鐵路公園是團結片區(qū)邁向聚光燈下的第一聲驚雷，那么它引發(fā)的連鎖效應，正在將這片曾經被忽略的土地，推向主城更新的核心舞臺。

團結片區(qū)，正在成為西安城市生活地圖上最值得期待的區(qū)域之一。

紅旗鐵路公園一角

這種值得，是從規(guī)劃圖紙上的愿景，到生活場景的落地。

更高的公共配套兌現(xiàn)程度——人們可以沿著鐵路公園的慢行系統(tǒng)，穿行于咖啡館、書屋、文創(chuàng)市集之間，也可以在其中完成一整天的家庭陪伴；有供孩子們上學、嬉戲玩鬧、成長的空間，也有讓家長真切體驗主城節(jié)奏的生活樣本。

城市規(guī)劃有意識下的推動——這一切并非零散的拼接，而是生態(tài)、商業(yè)、教育、交通等多維度協(xié)同運作，在極短時間內完成了生活閉環(huán)。

要知道在西安主城區(qū)，這種快節(jié)奏、深層級的更新極為罕見，相比增量開發(fā)的謹慎和趨緩，對存量土地的有序整合尤為難得，而這一切，來自團結片區(qū)自帶的結構性優(yōu)勢。

從地理結構看，它處于未央、經開、浐灞三區(qū)交匯樞紐，兼具三大片區(qū)的成熟資源疊加：東側承接浐灞的生態(tài)綠核與文化交流，西側連接市級政務中心與金融商務圈，北側則是產業(yè)密布、人流密集的老牌產業(yè)重鎮(zhèn)。

正是這種“東融西聯(lián)、南北貫通”的空間格局，讓團結片區(qū)天然具備輻射能力強、資源鏈接快的城市平臺價值，也進一步讓城北的生活敘事悄然生變。

從紅旗廠到團結片區(qū)的名稱變化，是城市定位的演進，也是生活方式的更新。這里正以肉眼可見的速度完成“城市公共設施—城市界面—理想居所”的三級躍遷，這也是西安近年來主城更新、存量升級的核心所在。

今天的徐家灣，已然從地圖上的模糊地帶變身為城市焦點；如今的團結片區(qū)，也不再是原來意義上的工業(yè)記憶，它變成了家庭選擇、市場觀察、政策落地的三重觀察點。這正是城市更新的意義所在：不僅讓空間煥新，更讓時間流動起來，讓生活產生層次與溫度。

一石激起千層浪的新IP

對于團結片區(qū)而言，躍遷背后除了紅旗鐵路公園的高光和生活場景的逐步縫合，真正將這片土地推上城市更新熱點舞臺的，正是新項目、新產品與新認知的共同建設。

而已經深耕西安市場多年的綠城，自然更懂如何為團結片區(qū)帶來最優(yōu)解答，并且加速板塊價值的極致兌現(xiàn)，所以綠城·綠汀芳菲便帶著綠城對西安市場的滿滿誠意登場，打響了這片土地“高品質人居元年”的第一槍。

綠城·綠汀芳菲整體示意圖

不同于以往城北慣有的市場標簽，綠城·綠汀芳菲以“區(qū)域首個全尺寸四代住宅”的定位，不僅刷新了市場對團結片區(qū)的認知，也為城北人居品質樹立全新標桿。

如果說紅旗鐵路公園為板塊更新提供了柔性載體和生態(tài)支撐，那么綠城·綠汀芳菲的造宅理念，無疑讓置業(yè)者對未來生活的愿景，有了更多具象理解。從全新塑造城市四代宅，到引領整個區(qū)域居住環(huán)境提升，項目對多個空間方案，進行了大量研判和摸底，在46畝用地之上、以2.5容積率、配備1360㎡架空層。

比如在89㎡產品當中，綠城·綠汀芳菲通過極致的空間魔術做出三室戶型，實得率約為113%，有效使用面積可達約101㎡，堪比此前市場中建面130㎡的戶型產品，徹底刷新了市場認知。

并且這也是市面上首個89㎡帶有露臺的產品，同時結合三面寬朝南和動靜分區(qū)的設計，讓舒適度與得房率達成理想平衡。這也是綠城自帶有的深刻區(qū)域情節(jié)，首次為城北引入四代宅，一次次刷新著市場標準和消費認知。

綠城·綠汀芳菲建筑立面效果圖

而139㎡的大四房產品，實得率約為120%，約168㎡的最大使用面積中，囊括了270°端廳、南向錯層露臺、北向生活陽臺、主臥套房等，并用窗外景色和室內觀感的融合，提供了對生活尺度與家庭成長周期的優(yōu)雅回應。

同時，綠城·綠汀芳菲還用社區(qū)內景觀園林的精細打磨，與外部鐵路公園呼應，共同營造城市中的“繁花秘境”。項目中“三旬十二境”園林體系的打造，以四時有景、全齡友好的理念，串聯(lián)歸家動線與生活場景。

從陌上歸家到中央大樹聚場、伴水花園，營造層層遞進的歸家儀式感；兒童樂園、閨蜜茶語花園、青少年體側場與長者健身區(qū)，為不同年齡段提供活力互動場所；而社區(qū)閱讀花園與療愈冥想角落，則讓日常生活多了幾分寧靜與從容。

綠城·綠汀芳菲園林景觀效果圖

12個主題空間，不止是綠意環(huán)繞的花園，更是沉浸式的生活劇場，在繁花深處，為每一代人預留一席心安之境。同時，綠城·綠汀芳菲的入場，也帶來了背后品牌力的疊加效應。

作為連續(xù)五年蟬聯(lián)西安滿意度TOP1的房企，綠城在團結片區(qū)的落子不僅是一次住宅開發(fā)，更是一次城市界面的重塑。其一體化景觀設計、交付實景保障、在地服務延展，也將城北生活的種種細節(jié)進行重新打磨，形成了“配套兌現(xiàn)+產品革新”的雙重確定性。

值得注意的是，當綠城·綠汀芳菲參與團結片區(qū)的開發(fā)進程后，將與既有的成熟資源共同構成“團結片區(qū)”這一城市級IP，也將從硬件更新到軟性感知對土地價值進行全面提振。

綠城·綠汀芳菲內部效果圖

對于當下的西安主城而言，產品力競爭已經在各個條線展開，綠城行業(yè)頭部的角色，無疑帶動其他同行重新審視團結片區(qū)，紛紛進行資源傾斜拿地開發(fā)，助力這個“左右逢源”板塊的進一步優(yōu)化升級，為區(qū)域帶來無限可能。

當城北這條“金腰帶”日漸閃耀時，其核心腹地的土地價值必然會得到重估。而綠城·綠汀芳菲，作為板塊內首個也是目前唯一一個第四代住宅項目，不僅占盡了天時地利，更會以綠城的品質保證產品和生活的上限。

所以，綠城·綠汀芳菲帶來的不僅是一個項目，更是一次關于主城生活可期性的確認。對于市場來說，它也將成為觀測城北更新能級的重要信號。一個項目未必能改變一座城市的印象，但如果是綠城，或許可以試一試。

bobbydou

綠城剛以120%得房率傲冠團結，隔壁保億就放出王炸163%得房率。

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閃靈兇猛

這個公園可以多辦辦跑步比賽

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