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21世紀經(jīng)濟報道 21Plus
2016-07-07 16:01
通過捆綁地方政府爭相追逐的摩天大樓，從而獲得其他土地收益的策略，曾為綠地開疆拓土立下過汗馬功勞。但現(xiàn)在，這眼看著要成賠本的生意，綠地23座摩天大樓都處于未建、緩建的狀態(tài)中。
2016年6月23日，蘇州太湖邊，白色地塊是綠地太湖城的摩天大樓，規(guī)劃358米，2013年9月啟動，目前仍在打地基。（馮葉/圖）
摩天大樓，是一個城市最顯眼的地標，然而有些摩天大樓，暫時只能在規(guī)劃中找到。
在過去幾年里，“摩天大樓專業(yè)戶”綠地控股集團股份有限公司（以下簡稱“綠地”）向世界各地承諾興建至少有50座摩天大樓（超150米），但據(jù)南方周末記者統(tǒng)計，將近一半仍處于未建、緩建的狀態(tài)中。
通過捆綁地方政府爭相追逐的摩天大樓，從而獲得其他土地收益的策略，曾為綠地開疆拓土立下過汗馬功勞�？呻S著這一輪樓市去庫存、去產(chǎn)能周期的到來，過去整體賺錢的項目正在變得不那么賺錢。
耗資巨大又難以盈利的摩天大樓，建還是不建？
2016年7月5日，南方周末記者向綠地集團廣東事業(yè)部營銷副總經(jīng)理汪學(xué)軍約訪，對方電話回復(fù)了解核實后再說。
找不到的地標
2014年1月7日，在山西省省會太原，綠地以9個多億的價格拿下了一塊位于汾河邊上的黃金地塊，命名為太原綠地中央廣場。根據(jù)規(guī)劃，這個項目由4棟摩天大樓組成，2棟188.9米，2棟150米。廣告宣稱，項目建成后將“刷新太原人對于天際線的想象”。
綠地在拿地時，曾與太原市國土局約定了竣工時間——自簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的土地交付之日起3年內(nèi)。據(jù)現(xiàn)場的工程展板介紹，項目建設(shè)周期為2015年1月至2018年5月，略微超過3年。
但是，實際開工時間卻比預(yù)計開工時間推遲了1年半。在太原從事房地產(chǎn)前期開發(fā)的徐曉達，每天上下班都要從綠地圍起來的工地經(jīng)過。他眼看著兩年前打樁后，現(xiàn)場就沒了動靜，直到最近才有工人重新進場。相比之下，隔壁一家與綠地幾乎同期拿地的央企地產(chǎn)，如今已經(jīng)拔起了9棟高達160米的超高層住宅。
一位接近綠地太原公司的人士告訴南方周末記者，實際上，最初綠地與客戶約定的交樓時間是在2017年年底，后來綠地內(nèi)部決定停工、緩建，預(yù)計無法按時交付后，“早期為了搶業(yè)績預(yù)售了的樓盤，現(xiàn)在已經(jīng)全退了”。
徐曉達說，按照綠地現(xiàn)在的人員配備以及施工進度，想要按時完工已幾無可能，“就算現(xiàn)場1000人搶工，6天蓋一層，再穿插施工，像隔壁央企一樣組織得很好，2018年10月底能干完，就算不錯了。”
太原的摩天大樓并不算是綠地的代表作，在綠地引以為傲的作品中，不少比太原拿地更早，但目前依然看不到大樓主體：258米烏魯木齊綠地中心，301米長春綠地中心，301米銀川綠地中心，358米蘇州綠地中心，468米成都綠地中心，518米大連綠地中心。
其中，并不算高的“新疆最高雙子塔”烏魯木齊綠地中心，早在2013年9月就舉行了奠基儀式，馬上就要三年了，綠地該項目售樓處的工作人員在電話里告訴南方周末記者，雙子塔仍在做地基澆筑。
任何一處綠地樓盤的廣告展板都會用一一在列的項目昭示，綠地是當(dāng)之無愧的“摩天大樓專業(yè)戶”。在過去幾年里，綠地向全國各地承諾興建至少50座摩天大樓（超150米），它們大多包含在“綠地中央廣場”和“綠地中心”這兩個系列的項目綜合體中。
南方周末記者結(jié)合年報，以及向其各地的售樓部確認，在綠地這50座摩天大樓中，將近一半仍處于未建、緩建的狀態(tài)，它們大多在2013年左右拿地；另外一半要么是完工和接近完工的項目，大多較早拿地，要么是近一兩年才有計劃。
對于有些地區(qū)來說，地標正在被遺忘。2011年左右，僅在東北三省，綠地就先后規(guī)劃了4座摩天大樓。到目前為止，大連和長春的綠地中心仍看不到大樓主體，其余幾座查詢不到任何施工進度。
綠地東北公司前員工黃健剛離職不久，他告訴南方周末記者，他當(dāng)時主要負責(zé)營銷的東北地級市就規(guī)劃有超200米的摩天大樓，拖拉了5年后，最新消息是“不打算建了”，“前期還拿地標做宣傳，后來地標這個概念再也沒宣傳過，而且在項目Logo中有一個代表高度的數(shù)字，后期也被抹掉了”。
邊庫存邊擴張
“3月份一開春，各個地產(chǎn)項目都開工了，綠地的住宅工期也很緊張，但只有綠地，4月才開工�！币晃唤咏G地集團的業(yè)內(nèi)人士向南方周末記者描述了一個細節(jié)。原因是，綠地的承建方很多時候需要墊付工程款，導(dǎo)致作為乙方的承建比甲方綠地還牛，“指揮不動的，沒有工人干活”。
他認為，綠地太原公司資金緊張，是太原摩天大樓緩建的主要原因。以至于這兩年綠地在太原拿地的動作很少，而其他大地產(chǎn)商則搶地很兇。
2015年5月，《中國房地產(chǎn)報》披露了綠地在東北三省因資金斷流，所有在建項目全線停工的消息。黃健告訴南方周末記者，盡管東北情況今年有所好轉(zhuǎn)，比如4、5月份的時候，長春等地幾個停工好久的樓盤復(fù)工了，但是綠地在房地產(chǎn)上能夠調(diào)動的資金仍然有限。他所在的城市，綠地總共拿了5塊地，但真正運作起來的只有一塊半，“連建住宅的錢都拿不出，更別提沒有市場的地標寫字樓”。
黃健告訴南方周末記者，因為摩天大樓停工，他們要應(yīng)付很多業(yè)主的投訴，“很多業(yè)主都是為了地標才買的住宅，現(xiàn)在地標不建了，手里的住宅肯定沒有那么值錢了”。
隨著近日年報的公布，以“世界500強企業(yè)”作為標識的綠地，被國內(nèi)外評級機構(gòu)齊齊下調(diào)評級。其中，國際評級機構(gòu)惠譽下調(diào)了綠地的長期外國與本國貨幣發(fā)行人違約評級：從“BBB-”調(diào)降至垃圾級別的“BB+”。
考慮到2016年一季度的現(xiàn)金流情況，國內(nèi)評級機構(gòu)聯(lián)合信用認為，綠地旗下主要從事房地產(chǎn)開發(fā)的子公司——綠地控股集團有限公司（以下簡稱“綠地集團”），經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流已無法滿足業(yè)務(wù)規(guī)模擴大和投資活動增多的需求，融資壓力較大。截至一季度，綠地集團的資產(chǎn)負債率已高達89.2%，高于行業(yè)均值74.82%。
惡化的財務(wù)狀況與綠地過去的地產(chǎn)布局有關(guān)。綠地與地方政府共同“造城”，曾在二、三線城市吃進了大量的土地。聯(lián)合信用稱，截至2015年底，綠地集團在售項目中，仍主要以二、三線城市為主，一線城市項目可供出售面積僅占5.15%。
可隨著這一輪樓市去庫存、去產(chǎn)能周期的到來，壓力主要就集中在二、三線城市。綠地2015年的庫存增加了18%，而相應(yīng)的房地產(chǎn)營業(yè)收入?yún)s減少了11.23%。“存貨上升，營業(yè)收入下降，說明房子還在不停造，但是銷售的情況不如去年�！币晃辉谌套龇康禺a(chǎn)債券一級發(fā)行的人士對南方周末記者分析。
據(jù)聯(lián)合信用統(tǒng)計，在不考慮新增土地儲備的前提下，綠地集團在建房地產(chǎn)項目未來仍需投入超過5000億元的資金，這將導(dǎo)致綠地集團“資金支出壓力大”。南方周末記者粗略計算，房地產(chǎn)住宅開發(fā)周期大概在2-3年，考慮到綠地集團的“造城”規(guī)模，就算拉長至10年開發(fā)周期，僅蓋房子這一項，綠地集團每年也要騰挪出500億元。
但與此同時，綠地卻在更加激進地擴張。從2015年12月到2016年2月，綠地轉(zhuǎn)戰(zhàn)15個一線和省會城市，僅拿地就花了五百多億元，這一總額與去年全年拿地的金額相當(dāng)。
此外，綠地開始著手調(diào)整發(fā)展策略，以類似于“摩天大樓+物業(yè)”的模式進軍“地鐵+物業(yè)”。去年5月，綠地集團發(fā)起成立中國城市軌道交通PPP產(chǎn)業(yè)基金，總規(guī)模為1000億元。
先蓋賺錢的
正是在需要大幅舉債擴張的當(dāng)下，綠地選擇放緩建設(shè)不那么好賣的房地產(chǎn)項目。年報顯示，2015年，綠地新開工建設(shè)項目面積較2014年減少42.49%，主要就是為了控制開發(fā)速度，緩解融資壓力。
首當(dāng)其沖被放緩的正是其摩天大樓等商業(yè)項目。建設(shè)摩天大樓成本高、投資周期長，本身很難盈利。而摩天大樓背后的真實商業(yè)邏輯在于，通過政府配比的其他土地來獲得較大收益。
中信地產(chǎn)一位參與前期拿地工作的內(nèi)部人士曾向南方周末記者直言：“就像中國的大多數(shù)五星級酒店都不賺錢一樣，開發(fā)商都是為了周邊配套的寫字樓或者公寓，摩天大樓修建者的目的，不在摩天大樓本身�！�
今年3月，綠地董事長張玉良在接受《界面》專訪時坦言，綠地以前商業(yè)地產(chǎn)比重比較高，占了50%。受經(jīng)濟形勢影響和互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，商業(yè)市場需求增長放緩，甚至都萎縮了，綠地已經(jīng)調(diào)整到以住宅為主。
“意思就是把賺錢的東西先干了，最后再建不賺錢的摩天大樓。”一位長三角知名的地產(chǎn)營銷人士向南方周末記者道出其中的門道，比如憑借摩天大樓捆綁拿到住宅用地，整體地價一定比別人便宜，摩天大樓的成本已經(jīng)被攤在了地價里，“只要不蓋就是賺錢的。”
南方周末記者在江蘇走訪時發(fā)現(xiàn)，綠地先建住宅，商業(yè)置后的做法十分普遍。
占地700畝的綠地太湖城，坐落于蘇州太湖東岸。綠地在此規(guī)劃的358米摩天大樓，剛剛開始修建地基。
這里屬于剛規(guī)劃沒幾年的吳江新區(qū)，面積相當(dāng)于香港陸地面積那么大。現(xiàn)在，整個新區(qū)就像一個巨大的工地，彌漫著塵土和刺耳的電鉆聲。
烈日之下，一位汗流浹背的二手房地產(chǎn)經(jīng)紀人一邊指著湖邊碩大的規(guī)劃圖，一邊向客戶介紹：“唯一在太湖岸邊有住宅的就是綠地�！彼嬖V南方周末記者，綠地住宅早就蓋好了，除了別墅，大部分在去年底銷售一空。就在2016年春節(jié)前后，這里的房價翻了一倍，現(xiàn)在均價1.7萬元。
上述地產(chǎn)營銷人士告訴南方周末記者，如果說市場能消化摩天大樓，還是可以建的。但一般來講，省會級城市以下建摩天大樓都是虧的。他認為，江蘇也就是蘇州和南京可以搞，“其他城市很難盈利”。
而綠地在一些非省會級城市亦規(guī)劃有摩天大樓。江蘇無錫綠地西水東城與蘇州綠地太湖城的規(guī)劃如出一轍，城市綜合體緊鄰運河，同時包含住宅和一座200米的摩天大樓。不過，自2013年開始運作后，目前在售的只有住宅，摩天大樓還沒有動工。
同樣在江蘇鹽城，綠地在遠離市中心的亭湖新區(qū)規(guī)劃有大型城市綜合體——綠地商務(wù)城。但包含超市、寫字樓在內(nèi)的多棟商業(yè)大樓，自2014年年底主體建成后就陷入了停工狀態(tài)，外立面沒有刷漆，旁邊一塊商業(yè)用地也還沒有動土。
這一景象被住在對面的一位業(yè)主拍了下來，發(fā)在了微博上。這位業(yè)主是2013年年底入住的，他的住宅和商業(yè)部分都屬于最早的一期項目，綠地給他的承諾是2014年年底開放商業(yè)，但是后來一拖再拖，直到四期住宅都快建好了，商業(yè)部分還沒能完工。
在這個白天幾乎看不到車輛、紅綠燈基本是擺設(shè)的地方，上述業(yè)主向南方周末記者表示，“完全找不到鹽城河?xùn)|中心的感覺”，生活很不方便，隨便買個東西都要驅(qū)車去市區(qū)解決。
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（李伯根/圖）
金蟬脫殼？
對于商業(yè)地產(chǎn)如何去庫存，張玉良在接受前述專訪時提出了三點策略，其中最值得玩味的一點是：“已經(jīng)開發(fā)的，采取靈活的措施來做，比如功能用途協(xié)商改變，商業(yè)能不能變成居住辦公�！�
“一開始以為是賺錢，后來盤算不賺錢，開發(fā)商就想改規(guī)劃。”上述地產(chǎn)營銷人士向南方周末記者坦言，這種做法在地產(chǎn)業(yè)屢見不鮮。
綠地在天津的一個項目，規(guī)劃就發(fā)生了改變。今年1月4日，天津市薊縣規(guī)劃局發(fā)布公告稱，上海綠地集團天津文化發(fā)展有限公司（綠地間接百分百控股），向該局提出申請，擬將一塊受讓宗地中的部分商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地調(diào)整為居住用地。
原地塊本用于“盤龍谷文化城二期項目建設(shè)，開發(fā)藝術(shù)家院落、文化教育機構(gòu)、總部研發(fā)基地等文化設(shè)施，建成集電影拍攝、文化產(chǎn)業(yè)、旅游休閑、養(yǎng)生居住為一體的多功能復(fù)合地標和有張紀中導(dǎo)演品牌影響力的‘百年中國影視基地’�！�
按照土地出讓條件，該宗地面積96413.9平方米，其中居住用地占40%；文化娛樂、商業(yè)金融、教育科研設(shè)計等商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（原統(tǒng)稱為公共設(shè)施用地）占60%。
但為滿足盤龍谷文化城項目二期建設(shè)的需要，該宗地中的部分商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地目前調(diào)整為居住用地，即：居住用地面積比例由40%提高到89.38%；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（原為公共設(shè)施用地）面積比例由60%下降到約10.62%。
“或者規(guī)劃都不用改。”徐曉達對南方周末記者說，摩天大樓可以照樣蓋，“寫字樓磚砌墻改改就能變成公寓”。之所以能這么做，是因為行政流程中存在灰色地帶——雖然開發(fā)商開始建設(shè)時，報規(guī)劃局備案的不是公寓，但是政府沒有規(guī)定，竣工備案后，更改使用功能算不算違建。
地產(chǎn)業(yè)受訪者普遍認為，經(jīng)過擴張做大規(guī)模的綠地，如今手上持有大量土地資產(chǎn)，有的是化解資金困局的辦法。
綠地集團負責(zé)媒體關(guān)系的人士對南方周末記者表示，超高層項目的政府審批、前期規(guī)劃、項目的政府審批、前期規(guī)劃、項目周期，都和一般項目不一樣。從企業(yè)角度來說，目前都在正常合理的運作范疇之內(nèi)。
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